近日，我局联合县自然资源局、县住房和城乡建设局联合公布实施了《长沙县农村宅基地建房审批管理办法》（以下简称《管理办法》），现就有关政策内容解读如下：

一、《管理办法》出台的必要性

答：宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。进一步规范和改进我县的农村宅基地管理工作，切实解决农民建房困难，维护广大农民切身利益，为全县打赢脱贫攻坚战和实施乡村振兴战略打下坚实的基础。

（一）制定《长沙县农村宅基地建房审批管理办法》，是改善村民居住条件、促进乡村振兴的民心所向。农村村民住宅建设是重要的民生工程，是实施乡村振兴战略的基础工程。制定本《办法》，有利于规范农村宅基地管理，盘活利用农村宅基地资源，优化乡村生产生活空间，助推乡村振兴。

（二）制定《管理办法》，是解决当前村民住宅建房管理问题的重要制度设计。当前，我县农村村民住宅建设中存在村民违规建房现象较多、综合管理不到位等共性问题，特别是宅基地分配使用、审批管理、违法违规行为查处等工作的明确和界定。亟需结合我县实际制定出台相关的办法予以规范。

（三）制定《管理办法》，是落实《土地法》赋予农业农村部门健全宅基地管理体制工作的重要举措。2020年1月新修订的土地法赋予农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，结合我县实际，做好职权交接，积极履职，切实加强对农村宅基地改革与管理工作的组织领导，指导乡镇政府统筹协调相关部门，建立宅基地和农房联审、联批、联合执法的管理机制。

二、《管理办法》出台的主要依据

答：《管理办法》综合了新修订的《中华人民共和国土地管理法》、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（湖南省人民政府第299号令）、《长沙市委农村工作领导小组办公室长沙市农业农村局长沙市自然资源和规划局长沙市住房和城乡建设局关于切实加强和规范农村宅基地的通知》（长农联〔2020〕3号）等法规文件的已有规定要求，在法规政策授权县（区、市）政府管辖部分进行了明确。如在宅基地资格权审查、省定标准内宅基地分配标准界定、审批管理流程安排方面进行了细化和明确。

三、《管理办法》出台的适用范围

答：本县行政区域内农村集体经济组织成员家庭申请新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

四、《管理办法》所称的住房

答：本办法所称的住房，是指农村集体经济组织成员在本集体经济组织提供的土地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋。

五、《管理办法》规定农村村民建房应遵循的基本原则

答：本县农村村民住房建设应遵循“先规划、后用地，先审批、后建设，一户一宅、适度集中、因地制宜、生态环保”的原则。

六、《管理办法》规定农村宅基地审批主体

答：土地管理法第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本办法第十一条第四款予以了细化和明确，根据各部门联审结果，由镇（街）农业农村部门报分管负责人复审和行政主要负责人审批，并出具《农村宅基地批准书》。村庄规划范围内利用已有宅基地或空闲建设用地的，由镇（街）同步核发《乡村建设规划许可证》。

七、《管理办法》规定的农村宅基地审请的资格权和条件

答：农村集体经济组织成员享有本集体宅基地资格权。宅基地建房申请人必须是农村集体组织成员家庭户主。任何行政机关、企事业机构、房地产开发商不得申请和占有农村宅基地。任何非集体经济组织成员（包括已参与征地拆迁安置的迁入人员）不得申请建房，不计入建房人口。根据《管理办法》，符合下列条件的，可以以户为单位申请宅基地（1）无宅基地的；

（2）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；（3）现住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；（4）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；（5）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

八、《管理规定》规定的宅基地占地面积标准

答：城镇规划范围外，使用荒山荒地新建或“拆旧（旧居须有规划）建新”的，每个基准户可占地140平方米，每增加1人可增加20平方米，最大不超过210平方米；使用耕地建房的，每个基准户可占地90平方米，每增加1人可增加10平方米，最大不超过130平方米；使用村内空闲地和其他地类建房的，每个基准户可占地140平方米，每增加1人可增加10平方米，最大不超过180平方米。独生子女户可在省定标准内，可凭《独生子女父母光荣证》每户增加占地面积10平方米。

九、《管理规定》农村宅基地申请审批流程

答：农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。具体流程见长沙县农村宅基地建房审批管理流程图。

十、《管理规定》不批准宅基地和建房（规划许可）的情形

答：1、不符合国土空间规划、村庄规划和选址要求的；

2、不符合一户一宅规定的；

3、不属于集体经济组织成员，或通过违法、违规、违纪手段获取集体经济组织成员资格的；

4、通过虚假婚姻关系分立户，骗取建房资格被查实的；

5、原有农房已出卖、出租、赠与、用途变更的；

6、其他集体经济组织成员户口虽迁入，但在原集体已有宅基地未退出的；

7、在本集体经济组织外，有或共有其他住房，长期不在本集体生产生活，未履行本集体经济组织成员义务的；

8、夫妻双方分属不同集体经济组织，且一方已有宅基地，另一方以户主身份申请宅基地的；

9、所申请的宅基地存在权属争议的；

10、原有宅基地面积已达到规定面积标准，或能够解决分户后住房需要的；

11、已实现征地拆迁安置的；

12、除原房屋属危房，且所属镇（街）未安排临时性安置房，或不予临时性安置住房补助外，其建房选址区域已纳入拟征地范围、已发布征地公告、已发布拟征地告知书等三者之一的；

13、法律、法规、政策规定的其他不予批准的情形。

十一、《管理规定》农村宅基地建房选址的规定

答：建房选址应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村组道路不少于2米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围、在机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

禁止在下列区域建房：

1、永久基本农田区域；

2、饮用水水源一级保护区；

3、河道湖泊管理范围；

4、公路两侧建筑控制区；

5、法律、法规规定的其他禁止建房区域。

十二、《管理规定》农村村民违反规定建房建设承担的法律责任

答：镇（街）、村（社区）对农户违法用地建房，不经审批建房、不按审批要求建房的；建筑工匠、建工企业未按照建设规划、设计图纸、旗工技术标准、操作规程施工的，或使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，在权限规定范围内进行制止和查处。对违法违规占地建房行为，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门、县行政执法部门等按照职责责令限期改正或才治理，退还非法占用土地，限期拆除或没收新建房屋，可心并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

长沙县农业农村局

2020年10月5日